L'etat des lieux : un acte essentiel de la gestion locative

Régis par les articles 1730 et 1731 du Code Civil, les états des lieux sont des actes essentiels de la gestion locative. Trop souvent bâclée dans l’euphorie de l’aménagement, la rédaction de l’état des lieux devient une source inépuisable de chicanes lors de la restitution des clefs.

L’état des lieux est une photographie du bien loué

 Ils  fixent  à une date donnée et de manière contradictoire l'état du bien loué. Les états des lieux d’entrée et de sortie sont des constats réalisés par le bailleur et le locataire (un huissier peut intervenir) ; ils permettent de comparer le logement lors de l’entrée dans les lieux et lors de la  sortie.

Le premier état des lieux doit être réalisé  au début de la location, lors de la  remise des clés au locataire, avant l’installation des meubles.

Le second en fin de location, lorsque le logement est vide, lors de la restitution des clefs.

Lorsqu’il a été fait un état des lieux le locataire a l’obligation de restituer le bien dans l’état où il l’a pris  à l’exception de ce qui a été occasionné par « vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeur » (article 7d loi du 6  juillet 1989). Le comparatif des états des lieux permettra de déterminer les travaux imputables au locataire sortant.

En revanche, si aucun état des lieux n'a été fait à l'entrée du locataire, il est censé avoir pris le local en bon état et il a l'obligation de le rendre de même. Il est donc primordial pour le locataire de faire dresser un état des lieux d'entrée par son  propriétaire pour faire constater les défauts existants ; quant au propriétaire, il doit impérativement faire dresser l'état des lieux de sortie s'il veut pouvoir réclamer les frais de réparations éventuels à son locataire sortant.

En toute hypothèse l’état des lieux d’entrée étant destiné à être comparé à l’état des lieux de sortie, il est souhaitable d’utiliser une présentation identique pour les deux documents. Chaque poste doit être renseigné aussi précisément que possible. Il faut absolument bannir les annotations floues type « état moyen », « passable » et c… Les équipements doivent être mentionnés et décrits soigneusement. Il est recommandé d’effectuer les relevés de compteurs eau, gaz, électricité – de plus ces relevés pourront être utilisés lors d’une éventuelle contestation avec les fournisseurs d’énergie-

L'état des lieux est "contradictoire"

Le propriétaire et le locataire établissent ensemble l’état des lieux, sur place. C’est un constat écrit, signé et daté du propriétaire, du locataire et réalisé en autant d’exemplaires que de personnes intéressées au contrat (caution solidaire en particulier).

A défaut, l’état des lieux est réalisé par un huissier à frais partagés, à l’initiative de la partie la plus diligente.  L’huissier convoque les deux parties, sept jours à l’avance par courrier AR. A la date indiquée l’huissier se rend sur place et effectue lui-même la description du bien loué.

A partir du moment où les parties ont été effectivement convoquées, l’état des lieux sera considéré comme contradictoire, donc opposable à la partie absente. La régularité de la convocation détermine donc l’opposabilité du constat d’état des lieux. Nos adhérents M et Mme M. ont été confrontés à ce probléme. Lors du rendez-vous fixé pour la restitution des clefs et la rédaction de l’état des lieux de sortie, nos adhérents se sont heurtés à l’agressivité des propriétaires. Ceux-ci ont fait constater par huissier .Or, nos adhérents n’ont pas été convoqués sept jours à l’avance par lettre recommandé avec accusé de réception. Nous avons pu prouver, sans difficulté, que la nouvelle adresse de M et Mme M était connue des propriétaires. Le bailleur a donc été considéré comme ayant fait obstacle volontairement à l’établissement d’un état des lieux contradictoire. Le constat d’huissier n’était donc pas opposable à nos adhérents. Il en aurait été différent si les locataires avaient disparu sans prévenir le propriétaire et sans laisser d’adresse.

En conclusion, un état des lieux non contradictoire peut être exploité par le bailleur à condition qu’il respecte la procédure prévue par la loi.

Dans un prochain article, nous verrons comment les dépenses  de remise en état peuvent être imputées aux locataires sortants

UFC 43 Odile MARTIN