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L'UFC Que Choisir 43

L'UFC Que Choisir 43

Blog de l'Association UFC QUE CHOISIR DE HAUTE LOIRE

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La loi impose la rédaction d’un bail par écrit (loi du 6.7.89 : art. 3). Toutefois, la Jurisprudence admet la validité du bail verbal car la loi n’a pas prévu de sanction à l’absence d’écrit ; bien au contraire, elle offre la possibilité de régulariser à tout moment la situation à la demande de l’une des parties.

 

Malgré les idées reçues, un bail verbal reste valable, il n’est nullement assimilé à une absence de bail.  Il suffit d’apporter la preuve de son existence. Lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution, la preuve du bail verbal peut être rapportée par tout moyen (article 1715 du code civil) : occupation matérielle des lieux, paiement du loyer, faits positifs manifestant la volonté commune des parties.

 

Les seuls avantages du bail verbal sont l’absence de révision du loyer et l’impossibilité pour le bailleur de demander la résiliation du bail sur le fondement d’une clause résolutoire (pour impayés de loyers, pour défaut d’assurance). La révision du loyer suppose l'existence d'une clause écrite la prévoyant; à défaut, la révision ne peut intervenir. Ainsi le tribunal ne peut accepter une demande d'indexation du loyer d'un bail verbal sans constater l'existence d'un accord sur cette indexation (Cass. Civ. III : 4.10.95).

 Cependant, les inconvénients sont nombreux et sources de litige entre les deux parties. En effet, l’absence de bail rythme souvent avec l’absence d’état des lieux et absence de dépôt de garantie, ce qui cultive les désaccords au départ du locataire.

 

Pour les baux verbaux conclus  après la loi du 22 juin 1982, la loi du 6/07/1989 modifiée est d'ordre public. Dès lors que la preuve de l'existence du bail est rapportée, les parties sont soumises en tout point aux dispositions de la loi. On peut retenir notamment que la durée du contrat est de plein droit, celle prévue par la loi, soit trois ou six ans selon le statut du bailleur (CA Paris : 11/03/97). Elle court à compter de sa date de prise d'effet. En cas de litige sur cette date, il appartient au juge d'apprécier souverainement.

 

L’une des deux parties peut exiger, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme aux dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Cette mise en conformité résulte d’une volonté clairement manifestée par l’une des parties. A défaut d’accord pour l’établissement du contrat ou sur son contenu, la partie à l’origine de la demande doit saisir le tribunal d’instance du lieu de location. La décision du juge vaudra bail.

Le bail écrit devra comporter les dispositions impératives de l’article 3 de la loi de 1989, comme les coordonnées du bailleur, la date de prise d’effet, la durée de bail, la désignation des locaux, le montant du loyer, les modalités de paiement…

Le bail mentionnera également les stipulations conformes à l’accord des parties au moment de la prise à bail. En revanche, il ne sera pas possible d’insérer des clauses facultatives telles que la révision du loyer, sauf si les parties tombent d’accord. Le bailleur ne pourra pas imposer au locataire le versement d’un dépôt de garantie ou un cautionnement, sauf si cela était prévu au moment de l’entrée dans les lieux.

La date d’effet du bail régularisé est déterminante car elle va permettre de fixer la date de renouvellement de bail.

La Cour de Cassation précise sa position (Cass Civ III, 29/11/00) : en application de l’article 3 de la loi de 1989, le bailleur est fondé à obtenir un bail écrit. Le bail doit comporter « les stipulations conformes à l’accord des parties et pour le surplus aux dispositions statuaires de la loi ».

 

Alors pour éviter les situations floues, optez plutôt pour un bail écrit qui précise toutes les modalités de la location..... les écrits restent…

 

UFC Que Choisir 43  G.A.

 

 

 

 

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