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L'UFC Que Choisir 43

L'UFC Que Choisir 43

Blog de l'Association UFC QUE CHOISIR DE HAUTE LOIRE

 

La loi sur la copropriété du 10 juillet 1965 fournit dans ses articles 2 et 3 des critères qui permettent d’opérer le classement des diverses parties de l’immeuble en parties communes et parties privatives.  

 

Art. 2 : - sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Art. 3 : - sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Mais l’application de ces critères a un caractère facultatif et rien n’oblige à les appliquer.

La loi ne donnant qu’une définition générale des parties privatives, il appartient au règlement de copropriété de définir le plus précisément possible ce qui est privatif et ce qui est commun ; cette distinction est importante pour savoir comment se partagent les frais d’entretien et de réparation.

 

Une fois opéré le classement des diverses parties d’immeubles, il devient par le règlement de copropriété une donnée contractuelle et ne peut plus être remis en cause, sinon par une décision unanime des copropriétés.

 

Ni l’article 2, ni l’article 3 n’ont un caractère impératif et d’autre part l’article 8 énonce que le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance.

 

Le règlement de propriété peut donc comporter une disposition conférant à un lot particulier la jouissance privative d’une partie commune telle qu’une cour, un jardin, une loggia, une terrasse… accessible seulement depuis l’appartement du copropriétaire ; il est alors le seul à pouvoir l’utiliser et peut y effectuer de légers aménagements, poser un banc, placer des bacs à fleurs par exemple, mais s’agissant d’une partie commune, en aucun cas il ne peut construire, installer une véranda, un garage, poser un carrelage, sceller un barbecue, installer des constructions légères qui auraient pour résultat de supprimer les vues d’un copropriétaire voisin etc…

 

Les aménagements des parties communes à usage exclusif doivent en effet respecter l’harmonie de l’immeuble et son aspect extérieur, de plus il faut en principe, les soumettre à l’approbation de l’assemblée générale (Art. 25 de la loi de 1965).

 

Les parties communes réservées à l’usage exclusif d’un lot formant une catégorie lybride au regard des critères de classement.

 

Ce droit de jouissance exclusive est un droit réel, a dit la cour de Cassation, le titulaire disposant du droit d’en user et d’en jouir librement, sous réserve toutefois de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Ce droit ne concerne que le seul « usus » le titulaire n’en ayant pas  le « fructus », droit de disposer de la partie commune.

 

Ce droit protéiforme peut revêtir pratiquement des formes diverses, à savoir :

1°) être constitué à titre principal sans attribution de millièmes

2°) être adjoint aux parties privatives d’un lot.

 

Quelques exemples :

 

1°) Droit et jouissance exclusive constitué à titre principal :

 

-      Des copropriétaires décident de se partager « en jouissance » un terrain commun pour y établir un parking, chacun ayant un emplacement numéroté dont il aura la jouissance exclusive.

-      Par une décision d’assemblée, il est décidé d’octroyer à un copropriétaire la jouissance d’un espace , qui était jusqu’alors inclus dans les parties communes (par exemple un toit terrasse auquel le copropriétaire accède en utilisant un escalier commun) dans ce cas ce droit de jouissance n’entraine pas de modification des tantièmes de copropriété et des charges.

2°) Droit de jouissance exclusive adjoint aux parties privatives :

 

Par exemple, lorsque le copropriétaire d’un lot se voit reconnaître la jouissance privative d’une terrasse, partie commune, d’une courette ou d’un jardin qui jouxte son lot.

 

Dans ce cas il faudra obligatoirement modifier les désignations du lot, la répartition des tantièmes et la répartition des charges « générales ».

 

L’assemblée devra alors se prononcer en principe, à la majorité de l’article 26 C à D la majorité en nombre des copropriétaires représentant au moins les 2 tiers des voix.

 

Ainsi pouvons-nous constater un principe constant à savoir  que la partie commune dont la jouissance est « privative » reste la propriété de tous ; en jurisprudence, la solution est absolument constante.

 

La copropriété est une sorte de « république en miniature », démocratiquement gérée par tous les copropriétaires, dans un respect mutuel des uns et des autres, où la loi du plus fort n’est pas tolérée et où les attributions de chacun sont strictement définies. Le règlement de copropriété contient les règles de vie qui s’imposent à tous les habitants, propriétaires comme locataires s’inscrivant dans le cadre d’une organisation collective ; et l’on peut dire que comme tous les droits s’exerçant sur les parties communes le droit de jouissance exclusive doit rester conforme à la destination de l’immeuble et ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires selon le principe posé par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

 UFC Que Choisir 43 J.J. JULLIEN

 

 

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