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L'UFC Que Choisir 43

L'UFC Que Choisir 43

Blog de l'Association UFC QUE CHOISIR DE HAUTE LOIRE

Publié par UFC QUE CHOISIR de Haute Loire

Si vous êtes propriétaire d’un logement que vous destinez à la location, vous vous posez peut être la question de savoir si vous avez intérêt à le louer vide ou meublé.

La location meublée est souvent considérée comme plus rentable que la location vide, avec des loyers plus importants et une fiscalité plus favorable. Mais en meublé, le rendement peut être grevé par des changements de locataires plus fréquents, un risque de vacance locative plus élevé et un entretien plus onéreux.

La loi Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (Alur) a considérablement rapproché le régime du meublé de celui de la location nue. Mais il subsiste des différences entre les deux formules, notamment :

-le montant du dépôt de garantie ;

-le rendement ;

-la durée du préavis pour un congé ;

-la durée du bail (un critère important, notamment pour les propriétaires désireux de récupérer leur logement à court terme).

 

Location vide : un engagement sur la durée

Durée du bail : trois ans. Le contrat se renouvelle par tacite reconduction.

Dépôt de garantie : un mois de loyer. Au départ du locataire, le bailleur dispose d’une durée de deux mois pour restituer cette garantie.

Équipements : aucun équipement n’est à prévoir. Mais le logement doit respecter la notion de décence, en offrant au moins 9m2 de surface habitable ou 20m3 de volume habitable.

Rendement : en moyenne, 3% brut par an à Paris et 5% en province. Mais le plafonnement des loyers prévu par la loi Alur peut l’amoindrir.

Fiscalité : les loyers perçus entrent dans le régime des revenus fonciers, imposés selon le barème progressif. Deux options :

    - le microfoncier, pour des recettes annuelles inférieures à 15 000 € ;

    - le régime réel, au-delà de ce seuil.

Certaines charges sont déductibles grâce au mécanisme du déficit foncier.

Préavis : pour récupérer son bien, le propriétaire est tenu de prévenir le locataire au moins six mois avant l’échéance du bail. Ce « congé pour reprise » n’est possible que pour vendre le logement, l’habiter (soi-même ou ses proches) ou en cas de « motif légitime et sérieux » (troubles du voisinage, impayés de loyers).

Quant au locataire, lui, est libre de quitter les lieux à tout moment, à condition de prévenir trois mois avant son départ. Il peut bénéficier d’un préavis réduit à un mois s’il remplit les conditions.

Location meublée : plus rentable, plus souple et plus risquée

Avec un loyer plus important, la rentabilité brute d'un logement loué meublé est supérieure à celle d'un bien loué vide. Un meublé affiche un loyer supérieur de 15 à 30% à celui d’une location vide. Ce rendement peut pâtir du plafonnement des loyers des meublés prévu par la loi Alur. Si le rendement locatif brut vous donne une première indication, n'oubliez pas que vous devez tenir compte des charges et autres taxes locales, de votre tranche marginale d'imposition et de l'impact des différents régimes fiscaux. En d'autres termes, c'est la rentabilité nette qui compte pour mesurer la performance d'un investissement locatif en location vide comme en location meublée.

Durée du bail : un an minimum, neuf mois pour un étudiant. Renouvelable par tacite reconduction. La location doit constituer la résidence principale.

Dépôt de garantie : deux mois de loyer maximum depuis la loi Alur. Le délai de restitution par le bailleur figure dans le contrat, souvent deux mois.

Équipements : un décret de la loi Alur liste les « équipements minimum ». En location meublée, vous devez ajouter les meubles et l'équipement au prix du logement. Mais attention : une table, des chaises et un lit ne suffisent pas. Le locataire doit pouvoir entrer dans les lieux et y vivre en amenant simplement ses effets personnels. Les éléments de confort sont en outre très appréciés (lave-vaisselle, lave-linge, télévision, etc.).

Fiscalité : les loyers sont soumis au régime d’imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le bailleur est ici « loueur en meublé non professionnel » (LMNP) et se voit appliquer l’un des trois régimes fiscaux possibles :

-le micro-BIC, pour des gains annuels inférieurs à 32 600 € et ouvrant droit à un abattement de 50 % ;

-le régime de bénéfice réel normal ;

-le régime réel simplifié.

Préavis : le propriétaire donne « congé pour reprise »au locataire au moins trois mois avant la fin du bail. Désormais, la loi Alur l’oblige à motiver sa décision.

Le locataire, lui, doit avertir le bailleur un mois avant son départ.

Meublé : le règne des petits volumes

La location meublée est privilégié pour des petites surfaces situées dans des centres villes où se trouve une population d’étudiants ou d’actifs plus importante.

 

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