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L'UFC Que Choisir 43

L'UFC Que Choisir 43

Blog de l'Association UFC QUE CHOISIR DE HAUTE LOIRE

Publié par UFC QUE CHOISIR de Haute Loire

 

Lorsqu’un appartement change de mains, le vendeur solde ses comptes vis-à-vis de la copropriété pour que celle-ci redémarre sur une base saine avec l’acquéreur. La loi prévoit la répartition des charges et des travaux, mais la négociation reste possible.

À cette fin le Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 a inséré un nouvel article 6-2 au Décret n°67-223 du 17 mars 1967 d’application de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, lequel dispose que :« A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

-Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur,

-Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité,

-Le trop ou moins-perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes. ».

 

Au-delà du prix d’achat de l’appartement convoité, le coût de fonctionnement de la copropriété (gestion, entretien de l’immeuble, charges des parties communes, travaux) doit requérir toute votre attention. Avant de signer un compromis de vente, l’acquéreur interrogera donc le vendeur sur le montant trimestriel de ces charges « courantes », ainsi que sur d’éventuelles dépenses exceptionnelles programmées (ravalement, remise aux normes des ascenseurs, etc.).

 

Qui paye les impôts locaux ?

Parmi les chiffres à connaître, celui du montant de la taxe foncière. Calculée par l’administration fiscale, elle est due par le propriétaire des lieux au 1er janvier de l’année et se règle au dernier trimestre. Lorsqu’il vend son logement, l’ancien propriétaire est donc redevable de l’impôt foncier alors même qu’il n’occupe plus les lieux.

La pratique veut que l’acheteur indemnise le vendeur en fonction de leurs durées d’occupation respectives des lieux. Par exemple, si la signature chez le notaire intervient le 3 septembre, le vendeur qui n’a occupé le logement que neuf mois devra régler la totalité de l’impôt au fisc, mais recevra de l’acheteur un chèque égal aux trois douzièmes de son montant. Il s’agit d’un usage ; d’autres arrangements sont évidemment possibles. En revanche, en ce qui concerne la taxe d’habitation (due par tout ménage qui occupe un logement au 1er janvier), chacun la règle pour son propre compte.

 

Attention aux travaux votés en assemblée générale

La surprise la plus lourde de conséquences peut venir… des travaux programmés. Les devis atteignant facilement plusieurs milliers d’euros, ils alourdissent considérablement le budget souvent serré des nouveaux copropriétaires.

Le vendeur doit informer le candidat acquéreur des chantiers prévus. Au palmarès des plus coûteux : le ravalement, la réfection des cages d’escalier, la remise aux normes des ascenseurs ou encore le remplacement d’une chaudière. Problème : certains travaux particulièrement onéreux ont été votés plusieurs années auparavant, et leur paiement a été étalé dans le temps.

Deux cas de figure se présentent :

les travaux sont exécutés avant la vente : ils sont à la charge du vendeur si l'appel de fonds (exigibilité des charges) a été réalisé avant la vente ;

les travaux sont votés avant la vente, mais leur exécution n'est réalisée qu'après et donc l'appel de fonds intervient au moment où le vendeur n'est plus copropriétaire de son bien : les charges seront à supporter par l'acheteur.

D’où l’importance de bien lire les trois derniers procès-verbaux des assemblées générales, que le vendeur doit produire de préférence dès l’avant-contrat.

 

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