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L'UFC Que Choisir 43

L'UFC Que Choisir 43

Blog de l'Association UFC QUE CHOISIR DE HAUTE LOIRE

Publié par UFC QUE CHOISIR de Haute Loire

La copropriété fonctionne grâce aux sommes versées par les copropriétaires. Ce sont ces versements qui assurent le bon fonctionnement et l'entretien de l'immeuble, d'où leur importance. Si l’un des copropriétaires est défaillant, la copropriété peut être mise en difficulté.

En cas d'impayé de charges, le syndic dispose de moyens judiciaires et de garanties légales « particuliers » pour recouvrer les sommes dues.

C'est au syndic qu'il appartient de recouvrer les charges de copropriété. Il dispose de différents moyens pour cela, d'une part de toutes les procédures "classiques" et d’autre part d'une action spécifique, dite "accélérée" de recouvrement des charges.

La procédure accélérée de recouvrement des impayés de charges.

Une procédure contraignante, mise en place par la loi SRU, permet de condamner un copropriétaire qui ne règle pas les provisions de charges dues pour l'exercice en cours, sur la base du budget prévisionnel.

Dès le premier impayé de provision, le syndic peut engager cette procédure : l’envoi d’une lettre recommandée avec AR au copropriétaire défaillant l'enjoignant de s'acquitter de la somme due. Après un délai de 30 jours sans réponse, le copropriétaire défaillant va être tenu de régler non seulement les provisions dues, mais également celles qui ne le sont pas encore : celles des trimestres suivants.

Attention, cette procédure ne concerne que les charges impayées du budget prévisionnel de l'exercice en cours et ce budget doit avoir été voté avant le début de l'exercice. Dans le cas où le budget est voté en cours d'exercice, cette procédure devient inapplicable.

Le syndic doit saisir alors le Tribunal de Grande Instance qui statue comme en référé. Celui-ci peut condamner le copropriétaire au paiement en une seule fois, des provisions de charges devenues exigibles, après avoir constaté que le budget prévisionnel a bien été voté avant l'exercice en cours et que le délai de 30 jours après réception de la lettre recommandée est respecté.

Toutefois, cette procédure est peu utilisée.

La procédure classique de recouvrement des impayés de charges

La procédure classique de recouvrement est utilisée pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, mais les syndics l'appliquent également pour les charges provisionnelles, à défaut d'engager la procédure spécifique, très lourde et contraignante pour les copropriétaires déjà en difficulté financière.

Principalement, trois types d'actions en justice s'offrent au syndic :

- La procédure d'injonction de payer : En dessous de 4.000 € cette procédure est ouverte devant le juge de proximité. Au-delà, c'est de la compétence du Tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble. La procédure est rapide et peu onéreuse et ne nécessite pas le ministère d'un avocat.

- La procédure de référé : Cette procédure permet d'obtenir une condamnation plus rapidement

- La procédure classique au fond.

Nous conseillons aux copropriétaires qui rencontrent de réelles difficultés financières de solliciter un échéancier de paiement. S'ils trouvent écho auprès du syndic, ils doivent s'engager par écrit à régler leur dette et indiquer précisément les échéances qu'ils vont respecter.

Généralement, le syndic accepte que la dette soit étalée sur plusieurs mois. Ceci évite un procès long et coûteux.

 

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